Il Comune di Bergamo si affida a Progel per l’elaborazione dell’inventario degli immobili

Ma come viene redatto da zero un inventario comunale dei beni immobili? E quali sono le fasi e i dettagli fondamentali da considerare per il corretto adempimento?

Da oltre vent’anni, Progel srl svolge attività di redazione inventario comunale in quasi mille pubbliche amministrazioni, compresi Comuni capoluogo di provincia. In questo articolo, illustreremo un caso concreto di svolgimento del servizio, passando in rassegna le varie fasi operative che caratterizzano i rilievi relativi ai patrimoni immobiliari enti pubblici.
Il caso che tratteremo è quello del Comune di Bergamo, ente di oltre 120.000 abitanti, che da alcuni anni affida alla nostra società il servizio inventario comunale beni immobili e l’aggiornamento annuale delle scritture.

Redazione inventario comunale: a quali dettagli bisogna prestare attenzione

La ricostruzione dell’inventario beni immobili comunali del Comune di Bergamo è stata organizzata attraverso delle fasi sequenziali finalizzate al reperimento di tutte le informazioni necessarie ad un corretto censimento dei cespiti.
La gestione del patrimonio immobiliare degli enti locali si basa infatti su molte variabili:

• la conoscenza analitica dei beni posseduti
• l’inserimento di tali beni nel contesto urbanistico
• la loro destinazione d’uso
• l’assolvimento o meno di una funzione pubblica
• la capacità di produrre reddito
• la valutazione sia ai fini contabili che di reale valore venale del cespite.

In quest’ottica, l’inventario del patrimonio immobiliare comunale di Bergamo è stato ricostruito attivando le seguenti fasi:

1. Ricerca del titolo di proprietà dei beni. Ciò che attesta l’appartenenza di un terreno o di un fabbricato ad un soggetto è la presenza di un titolo a favore del proprietario. L’individuazione del titolo è una delle attività più complesse nella gestione patrimonio enti pubblici e si basa su una ricerca storica di dettaglio di tutti gli atti rogati a favore e contro l’Ente.
   Nel caso del Comune di Bergamo sono state eseguite ispezioni presso la conservatoria dei registri immobiliari, repertorio meccanizzato e manuale, scaricando tutte le note di trascrizione ed i titoli di maggiore importanza, andando a realizzare un primo archivio grezzo delle proprietà costituito dalle particelle e dalle unità immobiliari acquisite, dagli estremi dell’atto di acquisto, dai soggetti da cui il bene è stato acquisito, dal costo di acquisizione e da eventuali vincoli o servitù imposti nel rogito.

 

2. Verifica catastale. Sono state eseguite visure al catasto terreni e al catasto urbano per persona giuridica “Comune di Bergamo”. Le risultanze sono state inserite nel software di gestione patrimonio immobiliare enti locali, incrociando il dato catastale con il titolo di provenienza reperito dalle ispezioni conservatorili. Sono state verificate e bonificate tutte le anomalie derivanti da variazioni catastali successive all’acquisto (frazionamenti, soppressioni, fusioni di mappali).
   Sono state annotate tutte le casistiche di beni acquisiti dal Comune e non volturati catastalmente, per la successiva regolarizzazione, nonché annotati tutti gli antichi possessi comunali da verificarsi, al fine del titolo, presso l’Archivio di Stato.

 

3. Individuazione sul territorio, destinazione urbanistica e d’uso e condizione giuridica. L’archivio delle particelle è stato collegato a sistemi di georeferenzazione (GIS) con strati cartografici costituiti dalle mappe catastali, il piano regolatore comunale (PGT) e google maps.
   Per ogni particella ed unità immobiliare è stata individuata la destinazione d’uso, la destinazione urbanistica, l’ubicazione sul territorio nonché l’appartenenza al demanio comunale ovvero al patrimonio disponibile o indisponibile dell’Ente. Il dato è stato incrociato con quanto riportato nel piano annuale delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, in conformità a quanto previsto dall’art. 58, legge 133/2008, che prevede l’inserimento nel patrimonio disponibile dei beni contenuti nel documento.

 

4. Valutazione, vincoli e servitù. Il Comune di Bergamo vanta, nel proprio inventario beni immobili, numerosi beni tutelati ai sensi del D.lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), come immobili di rilevanza architettonica, artistica o culturale. Si è analizzata la banca dati del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo per verificare gli immobili con interesse accertato e quelli in corso di accertamento annotando lo stato della pratica. Ai fini estimativi si è proceduto all’attribuzione del valore contabile del cespite (Allegato 4/3 al D.lgs. 118/2011) oltre ad una valutazione del costo di ricostruzione a nuovo ai fini assicurativi.
   Per valutare i beni secondo il principio del costo, sono stati analizzati i libri mastri della spesa in conto capitale degli ultimi 30 anni, individuando tutti gli interventi di nuova costruzione e di manutenzione straordinaria afferenti il patrimonio immobiliare del Comune. A partire dal costo sostenuto e applicando le aliquote di ammortamento previste dalla norma, si è calcolato il valore residuo del cespite ed il suo fondo di ammortamento.

 

5. Dati tecnici e dimensionali. Il servizio è stato completato attraverso la raccolta delle superfici catastali degli immobili, della slp, della superficie coperta e delle caratteristiche principali di ogni fabbricato con alcuni allegati (ad esempio: planimetrie, estratto visure e mappe catastali, note di trascrizione etc..).

 

Un inventario degli immobili preciso e puntuale, grazie al software di gestione del patrimonio immobiliare per gli enti locali.
 

La raccolta delle sole informazioni non può essere sufficiente. Per elaborare correttamente i dati raccolti è necessario accedere ai database e alle possibilità di calcolo che solo un software di gestione del patrimonio immobiliare per le pa come quello di Progel srl può fornire.
L’attività è stata svolta in sei mesi e i dati reperiti sono stati caricati nell’apposito software di gestione patrimonio immobiliare per gli enti locali.
La procedura consente l’interrogazione per qualsiasi parametro di ricerca, l’estrazione della banca dati nei formati più comuni, l’archiviazione di allegati di qualsiasi genere e la produzione automatica del file da inviare annualmente al MEF - portale Patrimonio della PA - per il censimento dell’inventario della PA.

Il risultato?
Risultanze precise, come quelle sottoelencate, e una banca dati del patrimonio immobiliare predisposta per gli aspetti più specificatamente gestionali dell’attività.

Vediamole:

• Unità immobiliari censite al NCEU 2040;
• Particelle censite al NCT 2839;
• Dati contabili per la valutazione al valore di costo dei cespiti trattati 4257;
• Valore complessivo del patrimonio immobiliare al 31.12.2020 Euro 546.666.000 euro.

Ecco dunque quali sono gli aspetti da tenere in considerazione per l’elaborazione di un inventario degli immobili comunali, sia in ottica di reperimento delle informazioni, sia per quanto riguarda la fase successiva di elaborazione dei dati tramite software per inventari.
 

Stai cercando informazioni sul servizio di inventario degli immobili per la pa e gli enti locali?

 

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